갓 지어진 건물관리는 오래된 건물과는 하늘과 땅 이상의 차이가 있습니다. 관리자부터 기사들까지 처음부터 모든 시스템을 구축하고 안정화하는 과정이 필요하기 때문에 엄청난 고생과 수고를 필요로 합니다.
하지만, 반대로 건물 시스템이 안정화된 후에는 그 후에 입사한 인원보다 편하게 근무할 수 있습니다.
이 글에서는 신축건물 시설관리를 직접 경험한 내용을 바탕으로 장단점을 정리해보겠습니다.
신축건물 시설관리의 장점
다른 구 건물에 비해서 많은 경험을 쌓을 수 있다.
신축건물에서는 처음부터 끝까지 시스템을 새롭게 정비해야 합니다. 관리자로 입사한 사람은 초기 세팅 과정부터 각종 시스템을 맨 땅에서부터 스스로 만들어가야 하고, 건물 내 어떤 시설물이 하자가 있는지 파악하고, 각종 문제를 해결해 나가야 합니다.
이러한 과정에서 각종 점검 서류 작성, 건물 내 기간 내 하자 체크, 유지보수계획 수립 등 건물관리의 전반적 업무를 경험할 수 잇습니다.
특히나 초기에는 건물을 짓고 평균 2년 정도의 하자보수 기간에 공사적으로 미비된 사항을 꼼꼼하게 점검해야 하는데, 이를 경험함으로써 업무능력 또한 빠르게 올라갈 것입니다.
하자보수 기간동안에 유지보수 부담이 적다.
신축건물에는 저의 경험으로는 보통 2년간의 하자보수 기간이 주어집니다. 이 기간동안 건물을 지은 시공업체에서 공사상 발생한 문제를 공짜로 수리해 주므로, 하자 기간동안에는 우리가 직접 해결할 필요가 없습니다.
하자보수를 요청하고 업자가 도착하는 기간 동안에는 입주사 또는 입주민들의 독촉을 받는다는 점도 있지만, 직접 기술적인 문제를 해결해야 하는 부담이 줄어든다는 점은 큰 장점입니다.
그리고 업자들이 와서 하자를 해결할 때 옆에서 배울 수 있는 장점 또한 있습니다. 이는 신축건물 오픈맴버로써의 당연한 해택입니다.
관리 시스템 안정화 이후엔 안정적 근무환경 조성
신축건물의 경우엔 초기에는 미친듯이 바쁩니다. 심지어 정시퇴근도 못할 경우도 있고 시설관리 특유의 편하게 근무하는 것이 불가능할 것입니다.
하지만 일정 기간이 지나면 안정적으로 운영됩니다. 일반적으로 1~2년 정도가 지나면 자잘한 하자들이 정리되며, 이후에는 일반적 시설관리처럼 업무 강도가 낮아집니다.
그리고 신축 후 2~3년차까지는 대부분의 시설이 새것이기 때문에 유지보수할 일이 적어서 업무량이 확연히 줄어들것 입니다.
다른 곳에 비해서 텃세가 적다.
신축건물의 경우엔, 오랫동안 근무한 직원들이 없기 때문에 텃세가 많이 적습니다. 신축된지 얼마 안된 건물에 입사하게 되면 같이 근무하는 직원들은 오픈 맴버로서 처음부터 함께 성장하는 분위기가 조성될 가능성이 높습니다.
그리고 새로운 환경에서 서로 의지하면서 업무를 배우며 적응하는 사람들이 많기 때문에 직원들끼리 수평적 조직문화를 경험하게 될 가능성이 높습니다.
하지만 케이스 바이 케이스라고 사람에 따라 다르기 때문에 빌런 하나 있으면 분위기 완전 아작날 수도 있으니 조심하시길 바랍니다.
신축 건물 시설관리의 단점
초기 업무 부담이 크다.
신축건물이 지어진 만큼 위에서 이야기한 만큼 초기엔 수많은 하자 문제를 해결해야 합니다. 시설 자체에 문제가 있을 수 있으며, 입주자들이 별의별 민원을 내기 때문에 시설관리자와 시설기사들은 하루 종일 쉴틈이 없습니다.
또한 건물 내에 시스템에 대해서 각종 매뉴얼을 만들어야 하고 그외 관리업무 안정화를 시켜야 하기 때문에 퇴사율이 굉장히 높은 편입니다. 그리고 갑사를 잘 만나야 되는데 갑사관리자가 진상인 경우가 많으면 정말 지옥이 펼쳐집니다.
잦은 인력 변동
위에서 이야기한데로 업무강도가 높은 초반에는 시설관리 직원들이 자주 교체되는 현상이 발생합니다. 업무 강도가 높은 초반엔 시설관리 하자문제, 그에 따른 직원들간의 갈등, 갑사의 갑질 등등을 견디지 못하고 흔히 말하는 빤스런을 실행하는 경우가 많습니다.
이에 따라 남아있는 직원들은 계속해서 새로운 인력을 교육해야 하는 부담이 생기며, 관리자급 이상이라도 인수인계를 반복해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
지원 부족
신축건물에서는 초기 운영 예산이 부족한 경우가 많아, 근무 환경이 열악할 가능성이 있습니다.
예산 부족으로 인해 기본적인 작업복, 부식 지원, 숙소 환경 등이 제대로 갖춰지지 않는 경우도 있으며, 이를 해결하기 위해 별도로 요청을 해야 하지만, 담당자가 자주 바뀌면서 인수인계가 제대로 되지 않아서 해결이 지연되는 경우가 많습니다.
필자의 경우, 1년 넘게 라꾸라꾸 침대조차 제공되지 않아 제가 직접 가져운 돗자리에서 야간 근무 때 잠을 잔 경험도 있습니다. 이러한 기본적인 지원이 부족한 경우가 많기 때문에 근무 환경이 열악할 수 있습니다.
과도한 현장 점검 및 하자 찾기
신축건물에서는 하자 체크가 필수적이므로, 시설관리자는 쉴틈없이 건물 곳곳을 끊임없이 돌아다니며 문제를 찾아야 합니다.
특히, 자동제어 시스템이나 전기, 배관 등의 초기 설정 오류가 발생하는 경우가 많아 이를 발견하고 해결하는 과정이 필수적입니다.
예를 들어, 전기 계량기가 잘못 연결되어 다른 입주사 또는 세대에 불필요한 요금을 책정해서 욕을 먹는다던지, 시스템 오작동으로 인해 불필요한 수신기 또는 기타 장비의 경보음이 울리는 경우도 허다합니다.
장기적으로 인력 감축 가능성
신축건물의 경우 초기에는 인력이 많이 필요하지만, 안정화된 이후에는 갑사 또는 본사에서 인력을 줄이려는 움직임이 나타납니다.
일정 기간이 지나면서 시설 유지보수 업무가 줄어들고, 그에 따라 관리비 절감을 이유로 인력을 감축하는 경우가 많습니다. 따라서, 장기적으로 봤을 때 안정적인 직장을 원한다면 이러한 점을 고려해야 합니다.
이런 기업들은 블랙기업이거나 사람을 소모품으로 쓰는 곳이기 때문에 시설관리 공무직이나 공공기관으로 꼭 지원하시길 바랍니다.
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신축건물 시설관리, 잘 적응하면 장기 근무 가능
신축건물의 시설관리는 초기에는 하자 문제로 인해 상당한 업무 강도가 요구되지만, 일정 기간이 지나면 비교적 안정적인 근무 환경이 조성됩니다.
특히, 하자보수 기간 동안에는 유지보수 부담이 적으며, 조직 내 갈등이 다른 빌딩들에 비하면 상대적으로 적어 업무에 집중할 수 있는 환경이 조성됩니다.
하지만 초기의 높은 업무 강도, 인력 변동, 지원 부족 등의 문제를 감당해야 하며, 장기적으로 인력 감축이 이루어질 가능성도 있습니다.
따라서, 신축건물에서 시설관리 업무를 고려하는 경우, 초반의 고생을 감내할 수 있는지, 장기적인 직장 안정성이 필요한지 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.
궁극적으로 신축건물 시설관리는 초반의 어려움을 버텨낼 수 있다면 이후에는 상대적으로 안정적이고 편리한 업무 환경을 제공하는 분야라고 할 수 있습니다.
그 외에 다른 시설관리 근무지에 대해서 알고 싶은 분은 밑에 링크를 들어가셔서 정보 얻어가시길 바랍니다.
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