건물관리에 있어서는 단순히 시설관리만 있는 건 아닙니다. 건물 내 시설물을 유지하면서 그걸로 이익을 얻어낼 수 있어야 하죠. 그 역할을 하는 것이 바로 부동산 종합관리라 할 수 있죠. 그것이 바로 AM, PM, FM입니다.
AM (부동산 종합 자산관리)
AM을 풀어서 이야기하면 Asset Management라고 합니다. 이들이 하는 일은 시장분석을 통하여 부동산 가치를 평가한 후 자금을 조달하여 적절한 가격에 건물을 매입합니다.
매입 후에 건물 내에 리테일 시설, 오피스 시설을 비롯한 복합시설을 운영, 관리합니다. 후에 매각 시기가 온다면 매각 과정 지원 및 최적의 매각 가격을 도출하는 업무를 하고 있습니다.
건물을 구매 후에는 건물 내에 임대차 예산을 책정하고 건물 내 총관리를 도맡아 합니다. 그 때문에 작은 회사가 건물을 차지했을 땐 건물주 회사가 AM 업무를 하는 경우가 많습니다.
AM 회사의 대표적인 회사로는 이지스 자산운용, 메리츠 자산운용, 미래에셋 자산운용 등등 일단 자산운용이라는 단어가 뒤에 붙으면 웬만하면 AM 회사라고 생각하시면 됩니다.
PM (부동산 자산관리)
PM을 풀어서 이야기하면 (Property Management)입니다. 이들은 건물주를 대신하여 건물 내 임대차 업무, 건물에 세입자 임차인들의 민원을 해결해 주고 달마다 임대료를 수금하는 역할을 합니다. 또한 이들은 임차인들의 민원 대부분이 시설관리 민원이기 때문에 앞서 밑에 설명할 FM 즉 시설관리의 갑에 서 있게 됩니다. 이들의 업무 중에는 시설관리도 있기 때문이죠.
여기에서 이들이 시설 유지보수의 예산을 책정하고 시설물이 고장났을 때 손익을 관리하기 때문에 더욱 FM이 눈치를 볼 수밖에요. 나쁘게 말하면 갑과 을 관계이고 좋게 말하면 서로서로 잘해야 편한 관계입니다.
PM 분야는 외국계 회사는 대표적으로 CBRE, 세빌스 코리아, JLL 등이 있습니다. 그리고 주로 제가 앞서 글로 썼던 대기업 자회사가 PM을 맡는 경우도 있으니 참고하시기를 바랍니다.
시설관리직 대기업 자회사 소개 및 내가 경험한 시설관리 자회사 이야기
FM (시설관리)
FM을 풀어서 설명하자면 Facility Management입니다. 제가 몸 담은 시설관리 분야입니다. 물론 시설관리라고 해서 전기, 기계만 시설관리가 아닙니다. AM, PM이 볼 때는 건물 내부를 청소하는 미화 부분, 건물 내 보안과 안내, 나무 관리하는 조경 및 방역까지 건물 내에 잡다한 관리를 맡습니다.
이들 시설회사는 매우 많습니다. 위에 설명한 대기업 자회사 외에도 멕서브, 아이비에스 인더스트리, 백상 코퍼레이션 등등 굉장히 많습니다.
AM, PM, FM 몽땅 있는 건물에서 근무했던 썰
저도 AM, PM, FM이 모두 있는 회사에 있어 봤습니다. 건물주가 공기업인 국민연금이었고 특급건물이었기 때문에, 건물에 규모도 매우 컸죠. 사옥이 아니였고 전 층이 모두 임대 건물이였습니다. 건물 자체가 규모가 크고 임대 건물이면 이들 회사가 모두 들어올 가능성이 많습니다.
이들 회사가 모두 한 건물에 들어와 있었기 때문에 건물주(갑), AM(을), PM(병), FM(정)이었고 급여도 최악이었습니다. 10년전에 기사였던 저의 연봉이 2,100만 원이였습니다.
그리고 야간근무 때 직원들 월급명세서를 몰래 봤었는데 주임 연봉이 2,400만 원 팀장 월급이 3,000만 원 관리소장 월급이 4,000만 원이였습니다. 정말 쥐꼬리 같은 월급이죠?
근데 월급도 적으면서 PM 측에서 갑질이란 갑질은 다 당했었습니다. 보안 근무자가 PM 본사로 직원들 부당행위 투서 올렸는데 PM 팀장이 관리사무소, 미화 대기실, 보안대기실에 쳐들어와서 물건들을 싹 다 뒤지고 난리도 아니였습니다. 그 와중에 창고에서 술병이 나와 관계자들 모두 그 자리에서 권고 사직되었습니다.
하지만 FM에서 근무하는 사람 중에서 PM의 눈에 띄어서 FM에서 PM으로 스카우트 되는 경우도 가끔 있었다고 합니다. 하지만 과장 이상의 직급이어야 하고 자격증도 있어야 하고 영어를 잘해야 했습니다. 제가 있었던 PM 회사가 외국계 회사였기 때문입니다.
저희 FM에 갑질을 했던 PM 팀장이 FM출신이였다고 했구요. 역시 아는 사람이 무서운 법이죠. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법이니 각자 실력을 키우는 것이 좋은 거 같습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
